Hipoteka przymusowa lub kaucyjna

Hipoteka przymusowa lub kaucyjna

 Jest wiele sytuacji, w których bankowi lub pozabankowej firmie pożyczkowej nie wystarczają nasze deklaracje terminowej spłaty zobowiązania. W takim przypadku często wymaga się od nas zabezpieczenia kredytu lub pożyczki. Zazwyczaj dotyczy to większych zobowiązań na długi termin.

 Najbardziej popularnym wykorzystaniem hipoteki jest kredyt hipoteczny. Zastaw nieruchomości bywa również konieczny w przypadkach, gdy osoba chcąca pożyczyć pieniądze nie ma zdolności kredytowej lub jest już zadłużona. W przypadku osób widniejących w Krajowym Rejestrze Dłużników pożyczki czy kredyty pod zastaw nieruchomości to często jedyny sposób na dodatkową gotówkę. W ten sposób bank lub firma pożyczająca zabezpiecza swoje interesy, gdyż w przypadku niedotrzymania warunków umowy dana hipoteka przechodzi na własność kredytodawcy. Czym jest hipoteka? Na czym dokładnie polega hipoteka przymusowa lub kaucyjna? Warto to wiedzieć, zwłaszcza gdy mamy zamiar ubiegać się o kredyt.

 Jakie są rodzaje hipotek?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, które służy zabezpieczeniu wierzytelności. Warto zaznaczyć, iż wierzyciel z tytułu hipoteki ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. 20 lutego 2011r. weszła w życie nowelizacja ustawy o  księgach wieczystych i hipotece, uchwalona  dnia 26 czerwca 2009 roku. Nie bez powodu ustawodawca przewidział długi okres vacatio legis. Ustawa ta wprowadziła liczne, często zupełnie nowatorskie, zmiany. Wcześniej hipotekę dzielono na umowną zwykłą i kaucyjną, teraz natomiast dzielimy je przede wszystkim na umowną (bez podziału na zwykłą i kaucyjną) oraz przymusową. Obowiązujący obecnie model hipoteki łączy w sobie cechy zarówno hipoteki zwykłej jak i kaucyjnej. Hipoteka umowna jak sama nazwa wskazuje jest dobrowolna.

 Podstawą jej ustanowienia jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej o ustanowieniu hipoteki składane w formie aktu notarialnego.

Z kolei hipoteka przymusowa może zostać nałożona na nieruchomość wskutek postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, tytułu wykonawczego, postanowieniu prokuratora, ostatecznej decyzji administracyjnej lub zarządzeniu zabezpieczenia. Hipoteka przymusowa powstaje bez woli obciążonej nieruchomości.

 Szczególne postacie hipoteki

Przymusowa i umowna to kategorie determinujące charakter danej hipoteki. Natomiast istnieją szczególne jej postacie, które mogą występować w obydwu tych kategoriach. Hipoteka kaucyjna ustanawiana była w sytuacji, gdy w dniu ustalenia zabezpieczenia nie możliwym było dokładne określenie wartości wierzytelności. Określała ona górną granicę kwoty zobowiązania, która mogła być wynikiem zawartej umowy cywilnoprawnej. Dobry przykład stanowi hipoteka kaucyjna, która zabezpiecza kredyt indeksowany w obcej walucie, gdzie przyszły kurs walutowy jest nieznany.

 Tej formy hipoteki używały banki przy kredytach hipotecznych zabezpieczając się przed nieprzewidzianymi, dodatkowymi kosztami. Od końca lutego 2011 r. nie można już ustanawiać tego rodzaju hipoteki. Z racji, iż prawo nie działa wstecz, hipoteki kaucyjne ustanowione przed datą 23 lutego 2011 r. widnieją w działach IV księgi wieczystej do momentu ich wykreślenia. Obecnie nie istnieje wymóg, aby hipoteka miała zabezpieczać tylko jedną, ściśle określoną, rzeczywiście istniejącą wierzytelność, od którego to wymogu wyjątkiem była hipoteka kaucyjna. Dlatego też przepisy o hipotece kaucyjnej zostały uchylone jako zbędne. Kolejnym wariantem hipoteki jest hipoteka łączna. Może być zarówno umowna jak i przymusowa. Obciąża ona kilka nieruchomości w taki sposób, że wierzyciel może żądać spłaty z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych wedle swojego uznania. Celem tego typu hipoteki jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia jednej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości, które należą do jednej lub większej ilości osób. W przypadku hipoteki łącznej możliwe jest wielokrotne przekroczenie wartości zabezpieczenia rzeczowego względem zabezpieczanej wierzytelności.

  Ciekawą odmianą hipoteki jest odwrócona hipoteka. Jest to umowa lub transakcja zawierana między klientem, a instytucją finansową, która umożliwia uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Jest to rozwiązanie skierowane przede wszystkim do osób w podeszłym wieku, które chcą uzyskać źródło dodatkowego dochodu. Warunki, które można wynegocjować są uzależnione od płci i wieku właściciela jak i również stanu jego zdrowia. Zazwyczaj wysokość sumy wacha się w przedziale od 70% do 30% wartości nieruchomości. Wyróżnia się dwa typy odwróconej hipoteki. Hipoteka dożywotnia, gdzie bank udziela dożywotniego kredytu.

 Kapitał może zostać zainwestowany i przynosić właścicielowi stały dochód jednocześnie stanowiąc dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Po śmierci właściciela nieruchomość zostaje sprzedana, a pieniądze ze sprzedaży spłacają należność. W przypadku pozostania wolnych środków po spłacie kredytu zostają one przekazane spadkobiercom. Drugim typem odwróconej hipoteki jest przeniesienie własności. Jest to przekazanie nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę, jednorazową wypłatę lub oba te świadczenia. Jednocześnie nowy właściciel zobowiązuje się do udzielenia dotychczasowemu właścicielowi dożywotniej, przeważnie bezpłatnej, dzierżawy.

 Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości i wygaśnięcie hipoteki

W sytuacji, kiedy dłużnik nie wywiązał się ze swojego zobowiązania, zaspokojenie wierzyciela – czyli spłata długu- przebiega w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel hipoteczny nie ma prawa samodzielnie przejąć lub sprzedać nieruchomości, która jest obciążona hipoteką.

 Aby uzyskać swoją należność wierzyciel musi skierować wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji z załączonym tytułem wykonawczym. Tytuł wykonawczy uzyskuje się poprzez wniesienie pozwu przeciwko właścicielowi nieruchomości. Prawomocny wyrok stanowi tytuł egzekucyjny. Na wniosek wierzyciela sąd zaopatruje go w klauzulę wykonalności co tworzy tytuł wykonawczy. Natomiast jeśli chodzi o wygaśnięcie hipoteki, zazwyczaj wygasa ona wraz z wygaśnięciem zabezpieczonej wierzytelności. W przypadku wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej, np. omyłkowo,  hipoteka wygasa po upływie 10 lat.