Nowa ustawa o kredycie hipotecznym korzystna dla przyszłych kredytobiorców.
Już niedługo zostanie przyjęta nowa ustawa o kredycie hipotecznym. Wraz ze wspomnianym projektem zostaną wprowadzone liczne zmiany w funkcjonowaniu tego rodzaju kredytu co będzie korzystne dla kredytobiorców. Dotychczas nasze polskie prawo nie regulowało dokładnie kwestii kredytów hipotecznych. Była im poświęcona uwaga w poszczególnych zapisach ustawy o kredycie konsumenckim, jednak w sposób wybiórczy i niekompletny. Od roku 2007 obowiązek regulacji rynku kredytów hipotecznych spoczywa przede wszystkim na Komisji Nadzoru Finansowego.
Warto jednak zaznaczyć fakt, że wydawane przez KNF „Rekomendacje S” nie miały rangi ustawy lub innego aktu prawnego. Powodem, dla których banki stosowały się do tych zaleceń były możliwe sankcje nadzoru finansowego w razie niedostosowania się do dyspozycji KNF. Akt prawny, który już niebawem ma zostać wprowadzony uprawomocnia zasady ustalone już wcześniej przez Komisję Nadzoru Finansowego, a także wprowadza kilka nowych rozwiązań, z czego najbardziej powinni być zadowoleni konsumenci. Wprowadzenie ustawy, która będzie dotyczyć wyłącznie kredytów hipotecznych zostało na Polsce wymuszone przez Unię Europejską.
Polska jako członek wspólnoty ma obowiązek wdrożenia do swojego prawa rozwiązań ustalonych w ramach Dyrektywy 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 roku. Dyrektywa ta dotyczy konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Kolejnym argumentem za wprowadzeniem odrębnego aktu prawnego regulującego te kwestie jest fakt, że obecnie zasady odnośnie „hipotek” rozproszone są po różnych aktach prawnych. Jednym z zadań projektowanej ustawy jest poprawa pozycji konsumenta, który decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Trzeba zaznaczyć, że wszystkie zmiany, które wejdą w życie wraz z nową ustawą będą dotyczyć jedynie konsumentów, czyli tylko tych kredytobiorców, którzy zaciągają kredyt hipoteczny w celach prywatnych niezwiązanych ze swoją działalnością zawodową lub gospodarczą. To oznacza, że regulacje zawarte w tym projekcie nie obejmą między innymi przedsiębiorców, którzy poprzez kredyt pozyskują środki na zakup lokalu użytkowego. W myśl zasady, że prawo nie działa wstecz na nowych przepisach nie skorzystają również osoby, które zawarły umowę kredytową przed zmianą przepisów.
Jakie zmiany w kredycie hipotecznym?
Przewidywane zmiany są kompleksowe. Będą dotyczyć nie tylko takich kwestii jak zasady oferowania oraz udzielania kredytów hipotecznych, zmianom ulegnie również kwestia pośrednictwa finansowego. Wymienimy teraz kilka, naszym zdaniem, najciekawszych proponowanych zmian, które będą korzystne dla przyszłych klientów. Pierwszą dobrą wiadomością jest informacja, że nadchodzący projekt przewiduje zakaz pobierania opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania ze zmienną stopą kredytową po upływie trzech lat od momentu zawarcia umowy.
Sama prowizja za wcześniejszą spłatę zostanie ograniczona do wysokości kosztów jakie poniósł kredytodawca w związku z wcześniejszą spłatą kredytu. Ograniczenie to ma obowiązywać niezależnie od rodzaju stopy procentowej, którą objęty jest kredyt. Ponad to ma zostać wprowadzony specjalny wzór mateczny, według którego będzie obliczana maksymalna wartość prowizji za wcześniejszą spłatę zobowiązania. Wzór ten będzie stosowany dla wszystkich kredytów niezależnie od rodzaju stopy procentowej. Uprawomocnienie zalecenia KNF, aby kredyt w obcej walucie mógł zaciągnąć jedynie Polak, który nie ponosi ryzyka kursowego. Oznacza to tyle, że możemy podjąć kredyt jedynie w takiej walucie w jakiej uzyskujemy dochód. Po wejściu w życie nowych przepisów kredytobiorcy będą mieli możliwość odstąpienia od umowy kredytu hipotecznego bez konieczności podania przyczyny w ciągu pierwszych 14 dni od momentu jej zawarcia. Jedyny koszt jaki poniesiemy z tytułu odstąpienia to odsetki za okres obowiązywania umowy. Oświadczenie o odstąpieniu ma być złożone przez kredytobiorcę na formularzu dostarczonym mu po zawarciu umowy.
Kolejną nowością wprowadzaną, aby uregulować sytuację na polskim rynku kredytów hipotecznym jest konieczność uzyskania zezwolenia KNF przez osoby, które trudnią się pośrednictwem przy kredytach hipotecznych. Rozwiązanie to ma na celu podniesienie jakości usług świadczonym konsumentom. Pośrednik, aby otrzymać zgodę KNF na swoją działalność będzie musiał spełnić określone wymogi takie jak odpowiednie wykształcenie czy niekaralność. Komisja Nadzoru Finansowego ma uruchomić i prowadzić specjalny ogólnodostępny rejestr pośredników kredytowych. Następnym ograniczeniem wobec banków jakie wprowadzi nowa ustawa jest zakazanie sprzedaży innych produktów bankowych w pakiecie z kredytem hipotecznym. Wyjątkiem od tej reguły ma być jedynie darmowy rachunek bankowy służący do obsługi kredytu.
To co może budzić największe kontrowersje wśród przedstawicieli sektora bankowego to zakaz cross-sellingu czyli tak zwanej sprzedaży wiązanej. Tajemnicą poliszynela bowiem jest to, że same kredyty hipoteczne – odsetki, opłaty i prowizje – stanowią stosunkowo niewielki zysk, a opłacalność ich udzielania uzależniona jest w durzej mierze od dołączanych polis. Istnieje uzasadniona obawa, że zakaz cross-sellingu może spowodować ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych, w szczególności tym najmniej zamożnym kredytobiorcom. Jeśli chodzi o sposób finansowania nieruchomości, w tej materii nie należy się spodziewać znacznych zmian. Podczas rozmów na temat zmian w kredytach hipotecznych często padającą propozycją jest ograniczenie egzekucji wyłącznie do kredytowanej nieruchomości na wzór tak zwanego amerykańskiego modelu.
Jest to rozwiązanie szczególnie korzystne dla kredytobiorców, którzy nie muszą się obawiać, że komornik poza domem lub mieszkaniem zajmie pozostałe składniki majątku oraz część uzyskiwanego wynagrodzenia. Zwolennikom takiego rozwiązania przypominamy, że wprowadzenie amerykańskiego modelu egzekucji majątkowej niosłoby za sobą również kilka negatywnych konsekwencji. Przede wszystkim tego typu zmiana i tak miałaby zastosowanie jedynie w przypadku nowych kredytobiorców. Co więcej po wprowadzeniu takiego rozwiązania limity finansowania nieruchomości zostałyby znacznie ograniczone (np. jedynie do 60% wartości zakupu). Taka zmiana poskutkowałaby jeszcze wyższym wymaganym wkładem własnym, a co za tym idzie mniejszą dostępnością nowych kredytów.
