Jakie czynniki są najważniejsze przy kredycie hipotecznym?
O zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego myślimy najczęściej, gdy chcemy wreszcie być na swoim, na świecie pojawiło się dziecko albo okazja zakupu nieruchomości w atrakcyjnej cenie. O tym czy dostaniemy kredyt, na jakich warunkach, ile, na jaki okres, decyduje szereg czynników. O niektóre należy zadbać wcześniej, zależą od nas. Przygotowanie się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny powinno nastąpić przynajmniej kilka, kilkanaście miesięcy przed pójściem do banku. Dziś o tym jakie czynniki są kluczowe przy kredycie hipotecznym. Wymienię dziś pięć najważniejszych czynników, które mają kluczowe znaczenie przy staraniu się o kredyt hipoteczny.
Własny, niewłasny- wkład musi być?
Od kilku lat, gdy weszła w życie Rekomendacja S banki nie pożyczają kwoty stanowiącej wartość nieruchomości. Obowiązuje wkład własny. Im wyższy wkład własny posiada klient, tym atrakcyjniejsze warunki zaproponuje bank. Obecnie konieczna jest wpłata 20% wartości nieruchomości. Dlatego niezbędne jest przygotowanie się wcześniej do kredytu hipotecznego. Pieniądze na wkład własny to kwoty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, których nie da się uzbierać w kilka tygodni. Już jako bardzo młodzi ludzie powinniśmy odkładać każdy wolny grosz, myśląc perspektywicznie.
Czy można ominąć wkład własny? Nadal jest taka opcja. Jeśli nie masz gotówki możesz:
- zabezpieczyć wkład własny inną nieruchomością- także taką, której właścicielami są osoby trzecie, przykładem rodzice;
- wziąć pożyczkę od developera- coraz częściej oferują pożyczki na wkład własny;
- skorzystać jeszcze z programu MdM w 2018 r- trzeba się spieszyć;
- wziąć pożyczkę gotówkową.
Jest kilka opcji na pokrycie wkładu własnego. Powstaje jednak pytanie: czy jeśli przez lata nie byliśmy w stanie nic odłożyć, to czy będziemy spłacać regularnie niemałe raty kredytu?
Posiadanie wkładu własnego na poziomie minimum 20% to komfort psychiczny, mniejszy kredyt, mniej formalności i większe możliwości negocjacji warunków kredytu.
Kwota kredytu i okres spłaty
Kluczowe parametry kredytu, które decydują o pozytywnym rozpatrzeniu wniosku. Wysoka kwota kredytu, nieadekwatna do zarobków to brak szans na kredyt, odrzucenie wniosku i konieczność odczekania kolejnych miesięcy na ponowne starania. Zanim złożymy wniosek w banku, najpierw warto sprawdzić w przybliżeniu na ile wyceni nas bank. W sieci dostępne są kalkulatory kredytowe, z których mniej więcej można się dowiedzieć ile banki pożyczą. Oczywiście każdy bank ma swoje zasady i jedne przy tych samych zarobkach pożyczą 200 tys zł, a inne 350 tys zł. Natomiast już mniej więcej mamy pewien obraz sytuacji. Zanim więc zaczniemy szukać nieruchomości albo myśleć o budowie domu, sprawdźmy ile pieniędzy bank będzie skłonny pożyczyć.
Istotny jest również okres spłaty. Dla klienta najbardziej opłacalny jest najkrótszy. Jednak im krótszy okres, tym wyższa rata. Aby płacić wysokie raty, konieczne są dobre zarobki. Nie przeznaczaj wszystkich wolnych środków na spłatę raty. To większe ryzyko, że w końcu wypadną niespodziewane wydatki i pojawią się opóźnienia. Okres spłaty zależy również od wieku kredytobiorcy. Osoby po 40. roku życia muszą liczyć się z odmową udzielenia kredytu na maksymalny okres. Banki chcą by zobowiązanie zostało spłacone do 70. roku życia. Szczególnie musimy o tym pamiętać, gdy do kredytu chcemy przystąpić z kimś, np. z rodzicem.
Zdolność kredytowa nie przychodzi ot tak
O ile przy kredytach gotówkowych czy szybkich pożyczkach przez internet bank nie prześwietla klienta z każdej strony, o tyle przy kredycie hipotecznym brane jest pod lupę wszystko. ‘Praca’ nad zdolnością kredytową wymaga czasu. Dlatego już na wstępie wspominano o przygotowaniach do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Czysta karta nie jest sprzymierzeńcem, dlatego buduj swoją zdolność małymi krokami. Elementy wyposażenia mieszkania, sprzęt RTV, AGD weź na kilka rat. Złóż wniosek o tanią pożyczkę gotówkową, spłać terminowo. BIK powoli wypełni się pozytywnymi informacjami. A zanim pójdziesz po kredyt hipoteczny, zrezygnuj z niepotrzebnych kart kredytowych, debetu- to wszystko obniża zdolność kredytową.
Spłacać po równo czy zaczynać od wyższych kwot?
To jedna z ważniejszych kwestii i kluczowy czynnik, który decyduje o przyznaniu kredytu. Jeśli zdecydujemy się na raty malejące, musimy mieć wyższą zdolność niż przy ratach równych. Kredyty z ratą malejącą są dobrym rozwiązaniem, bo z czasem, każda kolejna rata będzie niższa i będzie mniej ciążyć. Na początku będziemy płacić więcej, a co za tym idzie zdolność kredytowa musi być wyższa.
Przy ratach równych, przez cały okres kredytowania raty są równe. Kredyty z ratami równymi są najczęściej droższe od rat malejących. Nie możemy jednak zapomnieć o naszej sytuacji finansowej i własnym komforcie. Jeśli nie mamy dobrych, pewnych, regularnych zarobków to lepiej zdecydować się na raty równe. Wybierając te drugie, bank może odrzucić wniosek o kredyt ze względu na brak zdolności.
Kredyt w pakiecie?
Sprzedaż wiązana w handlu to już standard. Z pewnością każdy się już z tym spotkał, bo w zwykłych sklepach spożywczych proponują bułki za pół ceny do chleba, czy pączki przy zakupach powyżej jakiejś kwoty. Podobnie wygląda to w banku. Przy kredycie hipotecznym każda ze stron próbuje ugrać jak najwięcej na swoją korzyść. Bank chce jak najwięcej zarobić, klient jak najwięcej zostawić w portfelu.
Banki proponują otwarcie ROR, kartę kredytową, debet czy ubezpieczenie. W zamian kredyt będzie na lepszych warunkach, niższa marża czy brak prowizji. Oferta wygląda kusząco, ale często tylko wygląda. Przeliczając koszty, przykładowo prowadzenia ROR czy wykupienia ubezpieczenia, kredyt będzie droższy niż płacąc wyższą prowizję. Dodatkowe produkty oferowane przez bank przy kredycie mają istotne znaczenie przy ostatecznych kosztach ponoszonych przez klienta. I na nie trzeba zwrócić uwagę, przeliczyć, sprawdzić, dobrze przemyśleć.
Znacznie łatwiej wziąć kredyt hipoteczny, gdy mamy wiedzę w temacie. To kolejny ważny czynnik decydujący o tym czy będziemy z niego zadowoleni.
