Mieszkanie z lokatorem- kupić, nie kupić?
Mieszkania z licytacji komorniczej to łakomy kąsek dla poszukujących taniego mieszkania, domu. To one najczęściej obarczone są problemem niechcianych lokatorów. Na mieszkania z rynku wtórnego czy od developera niestety nie stać większości Polaków, opcją jest kredyt hipoteczny na długie lata. Nie każdy go jednak dostanie i tu zaczyna się kolejny problem. Mieszkanie z licytacji komorniczej można kupić za bardzo dobrą kwotę i to stanowi jego główny atut. Pozostaje jednak kwestia tego kiedy do nowego, własnego lokum będziemy mogli się wprowadzić. Niestety większość lokatorów nie wykazuje chęci współpracy. Odciąga moment wyprowadzki, czeka na ostateczne rozstrzygnięcia. Ile może trwać eksmisja? Czy opłaca się kupować mieszkanie z lokatorami i jak działać, by się do niego wprowadzić?
Za ile kupimy mieszkanie na licytacji komorniczej?
Dłużnik nie spłaca swoich zobowiązań, po spotkaniu w sądzie wkracza komornik. Wystawia nieruchomość na licytację. Pierwsza licytacja to cena wywoławcza na poziomie 3/4 wartości rynkowej, przy drugiej licytacji jest to 2/3. Faktycznie jest dużo taniej od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od ceny nieruchomości. Kusząca propozycja, gdy w perspektywie mamy kredyt hipoteczny na 30 lat.
Czy rzeczywiście mieszkanie z lokatorami będzie tańsze?
To zależy na jakich dłużników trafimy. Są osoby, z którymi można się dogadać co do terminu wyprowadzki i nie będą robiły problemów. Stanowią one zdecydowaną mniejszość. Dlatego kupując mieszkanie z lokatorami, trzeba się przygotować na kolejne wydatki, związane między innymi z postępowaniem eksmisyjnym przed sądem. Nie jest to ani tanie, ani przyjemne. Niestety nigdy nie wiemy na kogo trafimy, chyba że znamy rodzinę, ale to też nie jest żadna gwarancja, że będą chcieli się wyprowadzić. Wieloletnia walka o eksmisje znacznie uszczupli portfel i powstaje pytanie czy mieszkanie z lokatorami się opłacało?
Własne ale bez możliwości zamieszkania
Choć w zasadzie jako właściciele możemy się wprowadzić do kupionego lokum. Kto jednak chce mieszkać z obcymi ludźmi. Najczęściej grzecznie czekamy na decyzję sądu i dalsze rozstrzygnięcia. W momencie sprzedaży mieszkania na licytacji, prawo własności przeniesione zostaje na nowego właściciela. Zamieszkujący nieruchomość powinni się wyprowadzić. To, że posiadają meldunek na tym adresie nic nie znaczy i nie jest powodem dla którego mogliby tam dalej mieszkać. Lokatorów nie można usunąć siłą czy wyrzucić na bruk. Pozostaje czekanie. Dla niektórych może to oznaczać nawet kilka lat. Bo oprócz tego, że eksmisja jest kosztowna ciągnie się w nieskończoność. Minusem zakupu mieszkania z lokatorami jest fakt, że nie wiadomo, kiedy tak naprawdę będziemy mogli się wprowadzić do niego. A większość młodych Polaków po to kupuje własne M, by się do niego jak najszybciej przeprowadzić, a nie mieszkać z rodzicami kolejne lata. Decydując się na zakup nieruchomości na licytacji komorniczej, trzeba dokładnie zapoznać się ze stanem prawnym mieszkania, bo co jeśli okaże się, że zameldowany lokator posiada tak zwane prawo dożywocia. Wówczas do śmierci może zamieszkiwać w nieruchomości, a my niestety z tym faktem nie zrobimy już nic. Zawsze przy zakupie nieruchomości dwa razy najlepiej sprawdzić jej stan prawny, by wymarzone M nie stało się koszmarem.
Postępowanie eksmisyjne
Dlaczego tak długo musimy czekać na własne mieszkanie? Nie można spakować człowieka i wyrzucić go na bruk. Wielu osobom przysługuje lokal zastępczy od gminy. A tych niestety jak na lekarstwo. Ludzie latami oczekują na mieszkanie od gminy. To duży problem w Polsce, bo kilkuletnie oczekiwanie jest uciążliwe dla nowego właściciela i z pewnością dla dłużnika, który chciałby odetchnąć i wreszcie uwolnić się od zlicytowanego mieszkania. W postępowaniu eksmisyjnym sąd orzeka o tym czy dłużnik ma prawo do lokalu zastępczego, jeśli tak wówczas eksmisja odsunięta jest do czasu, gdy gmina będzie takim lokalem dysponować. Może to trwać lata. Nowy właściciel ma prawo pobierać od lokatorów opłaty za czynsz, media, tak by lokal nie został zadłużony. Jeśli niechciani lokatorzy nie płacą, wówczas można wystąpić do gminy o odszkodowanie. Najczęściej jest ono naliczane w wysokości liczby czynszów, które poniósł właściciel, a nie zapłacili lokatorzy.
Kto ma prawo do lokalu od gminy?
Szeroka grupa ludzi. Między innymi są to osoby bezrobotne, zarejestrowane w urzędzie pracy. Ponadto, kobiety w ciąży czy też rodziny z dziećmi. Lokal socjalny przysługuje również emerytom i rencistom. Kolejną grupą są osoby obłożnie chore oraz niepełnosprawne. Jest to szeroka grupa osób, więc w większości eksmitowanym ze zlicytowanych lokali będzie należało się mieszkanie od gminy, to oznacza, że tak szybko przeprowadzka do nowego domu może się nie udać.
Co, gdy lokatorzy są bez prawa do mieszkania od gminy?
Nikogo nie można wyrzucić na bruk. W związku z czym należy zapewnić, zgodnie z obowiązującym prawem, pomieszczenie zastępcze. W sytuacji braku możliwości wyprowadzenia się do innego mieszkania i braku prawa do lokum od gminy, komornik odczeka sześć miesięcy zanim usunie dłużnika z domu. To czas, w którym gmina powinna wskazać dłużnikowi zastępcze pomieszczenie. Jeśli w ciągu pół roku dłużnik się nie wyprowadzi, wówczas komornik usunie dłużnika z mieszkania. Jego nowym miejscem pobytu będzie noclegownia, schronisko bądź inna tego typu placówka. Dla nowego właściciela znacznie lepsza perspektywa, gdy dłużnik nie ma prawa do lokalu od gminy. Dla dłużnika największy koszmar.
Kupować czy nie kupować mieszkanie z licytacji?
Jak każde rozwiązanie ma swoje dobre i mroczne strony. Może być to dobra opcja, gdy szukamy sposobu na zainwestowanie gotówki w nieruchomość, a niekoniecznie zależy nam na przeprowadzce. W przyszłości poniesione koszty z tytułu przykładowo postępowania eksmisyjnego zwrócą się, gdy je wynajmiemy. Kupując mieszkanie z lokatorami, trzeba się dobrze nad tym zastanowić, szczególnie jeśli chcemy na szybko wyprowadzić się z domu. To może nie być najkrótsza droga.
