Darowizna może być kłopotliwa

 

Darowizna może być kłopotliwa

 

Darowizna zazwyczaj kojarzy nam się pozytywnie, zwykle z czymś co otrzymujemy za darmo od bliskich nam osób. Mało kto jednak zdaje sobie sprawę z tego, że darowizna może być kłopotliwa. W przypadku, gdy obiektem darowizny jest nieruchomość, podatek związany z taką sytuacją może sprawić że takowa darowizna będzie kosztowna. Niech za przykład posłuży autentyczna historia polskiej rodziny, w której małżeństwo postanowiło przekazać córkom dom wybudowany za pieniądze pochodzące z kredytu. Warunkiem darowizny było zagwarantowanie darczyńcom dożywotnego zakwaterowania we wspomnianym domu. Nie jest to niczym wyjątkowym, ponieważ wiele osób decyduje się na podobne rozwiązanie, jednak w tym przypadku córki po jakimś czasie zechciały zrezygnować z otrzymanego prezentu i zwrócić dom rodzicom.

 Jedno z rodziców miało otrzymać 2/3 domu, natomiast drugie pozostałe 1/3. Plan tego małżeństwa zakładał sprzedaż domu, spłatę zaciągniętego na cel budowy domu kredytu oraz zakup mieszkania, którego właścicielem miał być jeden z małżonków. Przed wykonaniem całego planu zainteresowani postanowili zapytać urząd skarbowy o konsekwencje podatkowe podjęcia planowych działań. Wniosek o interpretację podatkową zakładał, że spłata kredytu na budowę domu to koszt uzyskania przychodu, a zakup mieszkania z środków, które by zostały po spłacie to czynność zwolniona z podatku. Jednak ku zaskoczeniu wnioskujących Dyrektor Izby Skarbowej mieszczącej się w Katowicach uznał takie postrzeganie za błędne. W konsekwencji, jeśli cała operacja zostałaby wykonana w sposób opisany we wniosku, będzie się to wiązało z koniecznością zapłacenia podatku, a na dobrą sprawę jest to spowodowane przez darowiznę.

 W momencie zakupu lub budowy domu ponosimy koszty związane z jego nabyciem. Pod warunkiem, że dzieje się to w okresie krótszym niż 5 lat od zakupu lub budowy domu, w momencie sprzedaży mamy prawo pomniejszyć uzyskany przychód z tytułu sprzedaży o poniesione wcześniej koszta. Sęk w tym, że jeśli chodzi o darowiznę nie występują tam żadne koszty nabycia. W tym momencie bez znaczenia jest fakt, że rodzice ponieśli wcześniej wydatki związane z budową rzeczonej nieruchomości, ponieważ z perspektywy podatkowej wspomniane koszty zniknęły już w momencie przekazania budynku dzieciom – czyli przy pierwszej darowiźnie. Fakt, że darowizna zostanie zwrócona nie powoduje ponownego pojawienia się kosztów. Właśnie taką argumentacją posłużyli się pracownicy Izby Skarbowej w Katowicach jednocześnie tłumacząc, że jedynymi wydatkami, które podlegają odliczeniom w przypadku darowizny są koszty powiązane z nabyciem takie jak podatki czy nakłady finansowe poniesione z tytułu ulepszenia rzeczy, np. koszty remontu.

 Według ekspertów, którzy przyjrzeli się całej sprawie i podjęli się analizy osoba wnioskująca popełniła błąd stosując zapytanie czy spłatę kredytu można uznać za koszt. Koszt podatkowy to wydatek poniesiony z tytułu nabycia nieruchomości, to z jakich źródeł zostało to sfinansowane jest bez znaczenia. Co za tym idzie – kredyt nie jest kosztem. Aby otrzymać odpowiedź korzystną dla siebie wnioskujący powinni zapytać, czy spłatę kredytu podjętego na budowę domu można zwolnić z podatku. Według obecnie obowiązujących przepisów tego typu zwolnienia dotyczą środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, które zostały lub zostaną przeznaczone na spłatę zobowiązań podjętych w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych przed datą sprzedaży. Urzędnicy nie przychylili się także do stanowiska wnioskujących jakoby wydatek na zakup mieszkania będzie zwolniony z podatku. Powodem takiej decyzji jest to, że osoba wnioskująca miała zamiar przeznaczyć uzyskane środki na nieruchomość, której właścicielem byłby ktoś inny.

 Zdaniem Izby Skarbowej w Katowicach warunkiem koniecznym do otrzymania zwolnienia jest nabycie przez wnioskującego prawa własności do kupowanej nieruchomości. Tylko wtedy będzie można to uznać za realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Sfinansowanie zakupu nieruchomości innej osobie nie podlega zwrotowi podatku. Darowizna może być kłopotliwa w momencie, gdy nie przemyślimy dobrze naszych działań i nie skonsultujemy się z osobą dobrze zorientowaną w prawie podatkowym. Wspominana w artykule rodzina uniknęłaby kłopotów związanych z darowizną, gdyby darczyńcy doprowadzili do unieważnienia zapisów umowy o darowiznę. W takiej sytuacji jej skutki by zniknęły, a osoby zainteresowane mogłyby zarządzać swobodnie środkami pochodzącymi ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ upłynąłby wtedy ustawowy pięcioletni okres karencji.

 Innym rozwiązaniem jest zaczekanie aż upłynie pięc lat od momentu darowizny. Po tym czasie córki mogłyby sprzedać nieruchomość i otrzymane w ten sposób pieniądze przekazać bez podatku rodzicom w ramach darowizny. Czasami jednak zdarza się tak, że oba z podanych rozwiązań są niemożliwe do zrealizowania. W takim przypadku dobrym wyjściem jest zmiana sposobu nabycia lokalu z środków ze sprzedaży poprzedniego domu. Jeśli oboje byliby współwłaścicielami nowego mieszkania uznano by to za zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych co poskutkowałoby uniknięciem choćby części poniesionych kosztów z tytułu naliczonego podatku.