Wszystkie osoby, które w 2009 r. lub w 2010 r. podjęły zobowiązania kredytowe o charakterze hipotecznym w złotówkach, są obecnie w poważnych tarapatach. Wysokość marży została obniżona do połowy jej wartości. Spadek ten zapoczątkował renegocjowanie warunków kredytu lub refinansowanie zobowiązania.
Kiedy polski rynek nieruchomości gwałtownie się rozwijał, nastała niespodziewana fala kryzysu finansowego. Nic nie stało na przeszkodzie, jeżeli chodzi o udzielanie kredytów; banki robiły to chętnie i stosunkowo często. Ogromna konkurencja sprawiła jednak, że marże spadły do niespodziewanych, bardzo niskich poziomów. Wszystkie te wydarzenia sprawiły, że kredytodawcy zupełnie zmienili swoje nastawienie. Rok 2008 okazał się być niejako rokiem przełomowym, ponieważ od tego momentu uzyskanie kredytu nie było już tak łatwe. Dużą uwagę zaczęto przywiązywać do zdolności kredytowej potencjalnych Klientów; zaczęto też wymagać od nich większej ilości zaświadczeń, a ceny kredytów znacznie wzrosły. Zaciągniecie kredytu w latach 2009-2010 dawało możliwość wyboru dowolnej waluty pożyczkowej. Wybór kredytu w złotówkach oznaczał marżę w wysokości nawet 2 procent. Obecnie cena ta nie jest wysoka, chodź pozornie może się taka wydawać. Czy możliwe jest obniżenie tej ceny w trakcie negocjacji z bankiem?
Czy możliwa jest negocjacja odnośnie dopłaty lub waluty?
Jeżeli podejmujemy negocjację z bankiem, trzeba przygotować sobie szereg argumentów, przy użyciu których moglibyśmy nakłonić drugą stronę do przyjęcia postawionych przez nas warunków. W takiej sytuacji dobrym posunięciem jest zastosowanie groźby, polegającej na przejściu do konkurencji. Jest to tak zwane wykorzystanie kredytu refinansowego. Wadą takiego rozwiązania jest to, że tego rodzaju przejście nie jest możliwe w przypadku wszystkich Kredytobiorców. Jeżeli dany Klient skorzystał z rządowego programu „Rodzi¬na na Swoim”, nie ma prawa do wyżej wymienionych czynności. Przez kolejne 8 lat nie istnieje możliwość zmiany banku. Będzie to trwało do momentu zakończenia dopłat. Klient może też wyrazić zgodę na zaprzepaszczenie dopłat. Obniżka marży nie jest raczej możliwa; nie istnieje też możliwość refinansowania w trakcie tego okresu.
Możliwość refinansowania zobowiązania przepada również wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty we frankach szwajcarskich. Obecnie przewalutowanie kredytu jest niekorzystnym posunięciem, a żadna instytucja bankowa nie przyjmie Klienta posiadającego ciążące na nim zobowiązanie.
Trudna walka i jej opłacalność
Jeżeli dany Klient reguluje zaciągnięte zobowiązanie w złotówkach, może pokusić się o starania dotyczące obniżenia marży, gdyż będzie to dla niego dosyć korzystne. Swoje starania można wówczas poprzeć chęcią korzystania z karty kredytowej lub programu oszczędnościowego. Gdy okaże się, że ta argumentacja jest nieskuteczna, Klient jest skazany na refinansowanie zaciągniętego zobowiązania. Jakie będą tego skutki i czy jest to opłacalny zabieg? Na te pytania można znaleźć odpowiedź w poniższym przykładzie:
Marża Kredytobiorcy wynosi 1,15%. Kredyt został jednak zaciągnięty 3 lata temu, a co za tym idzie Klient będzie musiał opłacić prowizję za wcześniejszą spłatę, która wynosi 1,5% pozostałego do spłaty świadczenia. Zadaniem banku refinansującego jest spłata kredytu oraz prowizji za wcześniejszą regulację. Kwota, jaka pozostanie do uregulowania to niewiele ponad 343 tysiące złotych. Rata po refinansowaniu jest rzędu 2.197,13 zł. Wynika z tego, że uzyskujemy różnicę wynoszącą jedynie 150 zł.
Dodatkowe koszty
Na to, czy refinansowanie jest opłacalne ma wpływ różnica w marży oraz dodatkowe koszty, które są koniecznością przy tego rodzaju operacjach. Nie wyklucza się ponownej wyceny nieruchomości oraz wpisów do ksiąg wieczystych. W wyniku podjętych działań możemy uzyskać kilkaset złotych. Może też się okazać, że konieczne jest opłacenie prowizji. Prowizja w postaci 3% kwoty kredytu to w przykładzie aż 10 tysięcy złotych. Dopiero po upływie 5 lat spłaty, będzie można mówić o rekompensacji wydatków przez niższą ratę.
Każdy z nas na pewno zdaje sobie sprawę z tego, że kredyt hipoteczny można bezwzględnie zaliczyć do zobowiązań długoterminowych. Zmiana kredytodawcy jest opłacalna wtedy, gdy danego zobowiązania nie planujemy uregulować przed obowiązującym nas terminem spłaty. Stały poziom marży można uzyskać w przypadku zmiany banku. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji, warto przeprowadzić niezbędne obliczenia, które pozwolą nam uniknąć dużego trudu przy niewielkim rezultacie w postaci bardzo niskich oszczędności.
