Wkład własny blokuje kredyt hipoteczny

Wkład własny blokuje kredyt hipoteczny

 Pomimo faktu, że w naszym kraju kredyty są tanie to w Polsce obecnie nie ma boomu kredytowego. Według najświeższych danych opublikowanych przez NBP, zadłużenie w pierwszej połowie tego roku wzrastało najwolniej od kryzysu na rynku nieruchomości z roku 2009. Podczas pierwszego półrocza bieżącego roku łączna wartość podjętych kredytów mieszkaniowych w naszej walucie wzrosła o 8,4mld zł. Obecnie panująca tendencja spadkowa jest jeszcze lepiej widoczna, gdy porównamy tegoroczne wyniki do danych z poprzednich lat.

 W analogicznym okresie w poprzednim roku wzrost zadłużenia wynosił o 25% więcej i kształtował się na poziomie niemal 11mld zł. Nawet w czasach, gdy kredyty ze względu na większe stopy procentowe były znacznie droższe niż w tej chwili, kredyt hipoteczny był bardziej popularny niż obecnie. W pierwszym półroczu 2012 roku wartość wzrostu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiła 10mld zł co daje sumę o 17% większą niż w roku bieżącym. Warto odnotować, że według danych NBP oprocentowanie kredytu w maju 2012 było na poziomie 7,4%, a w maju roku bieżącego roku wynosiło zaledwie 4,7%. Podane wartości przedstawiają stopę rzeczywistą czyli uwzględnione w nich zostały już dodatkowe koszta. Dlaczego więc mimo korzystnych warunków i bardzo niskiej stopy procentowej nie mamy boomu kredytowego? Czy to prawda, że wkład własny blokuje kredyt hipoteczny?

 Wkład własny – zimny prysznic na nadmierny optymizm

Winowajcą takiego stanu rzeczy jest wkład własny. Zaczynając od roku 2014 banki są zobligowane, aby wymagać wkładu własnego. Na początku wkład własny wynosił jedynie 5% wartości nieruchomości, rok później było to już 10%, w chwili obecnej wartość wymaganego wkładu własnego wynosi 15%, a w roku 2017 wkład własny osiągnie docelową wartość 20%. Istnieje możliwość, aby wkład powyżej 10% uzupełnić ubezpieczeniem, jednak niesie to za sobą dodatkowe koszty i nie każdy bank udostępnia taką możliwość. Co za tym idzie, aby nabyć mieszkanie o wartości rynkowej wynoszącej 300tyś zł, należy posiadać w gotówce 45tyś zł.

 Do tego dochodzą dodatkowe koszta transakcyjne takie jak pośrednik, sąd, podatek czy notariusz. Więc finalnie, chcąc wystąpić z wnioskiem o kredyt na wspomniane mieszkanie należy mieć w gotówce około 60 tys. zł. Efektem nowych przepisów był najwyższy przyrost wartości zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych odnotowany pod koniec roku 2013. Stało się tak, ponieważ wiele osób w ten sposób ominęło nowe regulacje, które wchodziły w życie wraz z początkiem nowego roku. Podczas drugiej połowy roku 2013 wartość zadłużenia wzrosła o niemal 14mld zł, natomiast w późniejszym czasie można było zauważyć wyraźne spowolnienie. Nawet wprowadzony przez rząd program dopłaty do kredytów „Mieszkanie dla Młodych” nie odwrócił tendencji spadkowej. Trzeba mieć na uwadze, że wartość przedstawiana przez NBP jako saldo zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych zawiera w sobie zarówno nowo udzielane kredyty jak i comiesięczne raty kapitałowe, a także przedterminowe spłaty zadłużenia oraz nadpłaty.

 Jeśli saldo wzrasta to oznacza, że suma nowych zadłużeń przerosła sumę spłat. Prawdą jest, że bankowe statystyki uwzględniają także należności zagrożone – czyli kredyty niespłacane, aczkolwiek w przypadku kredytów mieszkaniowych ilość takich przypadków jest niewielka. Potrzeba posiadania wkładu własnego wynika z konieczności przeciwdziałania ryzyka na rynku hipotecznym. Na rozwiniętych rynkach, a rynek polski do takich jest zaliczany, większość mieszkań nabywa się na kredyt. Co za tym idzie, sytuacja na rynku mieszkaniowym jest uzależniona od zawirowań na rynku finansowym. Boom kredytowy zwiększa tempo dokonywanych transakcji oraz wysokość sum, z kolei załamanie na rynku kredytowym wywołuje spadek wartości lokali oraz sprawia, że ciężej jest sprzedać mieszkanie. To z kolei ma duże znaczenie dla gospodarki, której istotną częścią jest sektor budownictwa zapewniający dużą ilość miejsc pracy.

 Po co został wprowadzony wkład własny?

Dlaczego zatem został wprowadzony wkład własny? Jednym z najbardziej podstawowych założeń było utrudnienie dostępu do kredytu hipotecznego osobom, których na niego nie stać. Potencjalnie niższe oprocentowanie przy jednoczesnym wymaganym wkładzie własnym zwiększa bezpieczeństwo udzielania kredytów mieszkaniowych. Nawet jeśli dojdzie do obniżenia cen nieruchomości, mniej prawdopodobne jest, że wysokość długu przekroczy wartość nieruchomości, które to najczęściej stanowi zabezpieczenie długu. Wkład własny ogranicza również podwyżkę cen nieruchomości w przypadku wystąpienia boomu kredytowego. Wysoki wkład własny skutecznie hamuje popyt, a co za tym idzie również wzrost cen.

 To zjawisko potwierdza sytuacja na polskim rynku nieruchomości z ostatnich 3 lat, ale również opublikowany w 2011 roku raport Międzynarodowego Funduszu Walutowego. Publikowane w nim dane pokazują, że wzrost wkładu własnego w Korei ograniczył dynamikę podwyższania się cen nieruchomości w stosunku 10% do 10%. Wymagany wkład własny sprawdza się również w roli mechanizmu wygładzania cen. Nabywcy, którzy zadłużając się na zakup nieruchomości musieli mieć wysoki wkład własny zazwyczaj nie mają później problemów ze spłatą rat. To z kolei ogranicza ilość sytuacji, w których kredytobiorcy sprzedają zadłużone mieszkanie po zaniżonej cenie, aby uratować się przed problemami finansowymi.