Dyrektywa MCD a kredyt hipoteczny w Polsce

Dyrektywa MCD w polskim kształcie utrudni dostęp do atrakcyjnych kredytów hipotecznych?

Jako członkowie Unii Europejskiej jesteśmy zobowiązani do przystosowania prawa do wytycznych wspólnoty. Na początku 2014 roku uchwalona została Dyrektywa MCD. Polska miała dostosować prawo do wytycznych europejskich do 21 marca zeszłego roku. Nie wywiązała się z tego, ale w najbliższym czasie ma to nastąpić. Zakładane zmiany uderzą w sektor pośredników finansowych i po kieszeni dostaną również klienci, jeśli ustawa wejdzie w życie w kształcie zaproponowanym przez resort finansów. Klienci będą mieli problem z dostępem do szerokiej oferty kredytów, w tym stracą możliwość porównywania ich za darmo. Najbardziej ucierpią mieszkańcy małych miejscowości, ale konsekwencją nowego prawa może być też utrata pracy przez wielu doradców oraz upadek mniejszych firm, które zajmują się pośrednictwem finansowym. Dziś o tym co może się zmienić, gdy zapisy Dyrektywy MCD zaczną obowiązywać w Polsce.

Bank nie zapłaci pośrednikowi!

Obecnie, klienci korzystający z pośrednictwa finansowego nie ponoszą żadnych dodatkowych kosztów. Zawierając umowę o kredyt z niezależnym doradcą, nie zapłacą więcej niż gdyby kredyt zaciągali w placówce. To banki płacą wynagrodzenie doradcy. Z prowizji, którą bank otrzymuje od klienta wypłacane jest również wynagrodzenie doradcy. Jest to opłacalne dla każdej ze stron. Klient nie ponosi kosztów, ma dostęp do szerokiej oferty, małe banki są konkurencyjne i podobnie jak więksi gracze mają możliwość dotrzeć do szerokiej grupy odbiorców, a pośrednicy zarabiają, mają pracę. W najbliższej przyszłości to wszystko może się zmienić. A wszystko przez to, że projekt nowej ustawy w jednym z artykułów zakazuje bankom wypłacania wynagrodzenia pośrednikom. Czyli za darmo kredytu już nie wybierzemy?!

Prowizje od banków miały być pod lupą

Kwestia wprowadzenia zapisów unijnej Dyrektywy MCD jest paląca. Pod koniec zeszłego roku Komisja Europejska zastrzegła, iż jeśli nadal będziemy zwlekać z dostosowaniem prawa, to może dojść do zaskarżenia Polski do Trybunału Sprawiedliwości UE. KNF zaproponował wprowadzenie zakazu wypłacania wynagrodzenia agentom przez bank. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego argumentował takie stanowisko tym, że doradcy finansowi kierują się wysokością prowizji otrzymywanej przez bank, nie zaś dobrem klienta. W skrócie sprzedają oferty tych banków, które płacą im najwyższe prowizje, a nie te kredyty, które są najtańsze i odpowiadające potrzebom konkretnego klienta. Chodzi o eliminację niewłaściwych praktyk, które miały miejsce na przykład na rynku ubezpieczeń. Projekt, który trafił do Komitetu Stałego Rady Ministrów nie zawierał jednak takiego zapisu. W związku z czym nieco sektor doradców odetchnął. Pojawił się zapis, iż pośrednik nieruchomości będzie zobowiązany do ujawnienia wysokości prowizji od poszczególnych banków. Tym samym klient będzie mógł sprawdzić, czy agent poleca kredyt z najwyższą dla siebie gażą czy też proponuje opcje, z niższą dla siebie prowizją.

Tymczasem pojawił się zakaz wynagradzania agentów przez banki

A tu niespodzianka, która zaskoczyła sektor pośredników. Wersja projektu z grudnia zawiera zapis, że kredytodawca nie może wynagradzać pośrednika kredytu hipotecznego bądź też jego agenta ani w formie pieniężnej, ani w innej formie. A to oznacza, że pośrednicy zostają bez wypłaty? Chyba że koszty te poniosą klienci. Czy klient, który i tak ponosi duże koszty kredytu hipotecznego będzie jeszcze chciał płacić za pośrednictwo? Aż tacy bogaci nie jesteśmy i raczej każdy obecnie szuka oszczędności gdzie może, więc większość raczej będzie szukała kredytu na własną rękę.

Zapłacimy więcej za kredyt?

Niestety nie możemy tego wykluczyć. Upadek pośredników oznacza, że banki będą musiały ponosić większe koszty rozszerzania kanałów sprzedaży, otwieranie placówek itd. A co za tym idzie kredyt hipoteczny może być droższy już w najbliższym czasie, jeśli ustawa wejdzie w życie w obecnym kształcie. Banki jeśli będą chciały utrzymać poziom sprzedaży, który miały ze wsparciem doradców finansowych, będą musiały ponieść duże nakłady. Pieniądze skądś na to będą musiały wziąć. Zapłacą klienci.

Klienci w gorszej sytuacji

Nie tylko banki i doradcy finansowi zapłacą za zmiany. Klienci, szczególnie mieszkańcy małych miast odczują to w swoich portfelach. Możliwość skorzystania z pomocy doradcy to duże ułatwienie przy wyborze pożyczki mieszkaniowej. Wybór kredytu nie jest łatwy i nie da się ukryć, że trzeba mieć niemałą wiedzę, śledzić zmiany na rynku kredytowym, być na bieżąco, by wybrać odpowiednią ofertę. W jednym miejscu klient mógł zapoznać się z ofertą kilku banków i wybrać najlepszą, najtańszą. Jeśli ustawa wejdzie w życie albo zapłacimy za pośrednictwo albo będziemy musieli biegać od banku do banku, sami liczyć koszty, sumować i mieć nadzieję, że wybierzemy dobrze! Po drugie mieszkańcy małych miejscowości mają bardzo ograniczone możliwości. Albo wybiorą się na wycieczkę po bankach do większych miast, gdzie będą mogli skorzystać z oferty również mniejszych banków albo wybiorą z tego co mają blisko siebie. To może oznaczać często wybór niekorzystnej oferty. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na kilkanaście lat, jeśli źle wybierzemy, konsekwencje będziemy ponosić przez kolejne lata.

Pośrednicy wystawieni na próbę

Związek Firm Doradztwa Finansowego stoi na stanowisku, że sektor doradztwa jak najbardziej wymaga regulacji. Natomiast wprowadzenie zakazu wynagradzania pośredników przez banki uderzy nie tylko w sektor doradców. Eksperci podkreślają również, że wprowadzenie zakazu dotyczy usług doradczych, nie zaś pośrednictwa kredytowego, a więc zapis jest niezgodny z Dyrektywą MCD. Co prawda banki nie będą mogły płacić wyłącznie za pośrednictwo przy kredytach hipotecznych, ustawa nie obejmie zakazem kredytów konsumenckich, ale to z pożyczek mieszkaniowych głównie żyła branża. Sektor pośredników stanie przed dużym wyzwaniem, przekonaniem klienta, by otworzył portfel i zapłacił za obsługę kredytu. W innym przypadku pracę utraci wielu pośredników.

Ustawa może sporo namieszać na rynku kredytów hipotecznych, niebawem przekonamy się jaki będzie jej ostateczny kształt.